이 글은 전세·매매 계약 전 “등기부등본을 제대로 보는 법”을 초보자 관점에서 정리한 안전 가이드입니다. 규제·대출·청약·세금 판단에 앞서 “계약 자체가 안전한지”를 확인하는 단계이며 부동산 규제에 관한 전체 구조는 아래에서 이어서 확인하실 수 있습니다.
전세나 매매 계약에서 가장 흔하게 발생하는 사고는
“등기부등본을 제대로 보지 않았다”는 한 가지 이유로 시작됩니다.
계약서는 꼼꼼히 썼는데, 중개사는 괜찮다고 했는데, 잔금까지 치렀는데 문제가 생겼다면
대부분 등기부등본 확인이 형식적이었거나 아예 빠져 있었던 경우입니다.
이 글에서는 전세·매매 계약 전 반드시 확인해야 할 등기부등본 핵심 항목을
표제부 → 갑구 → 을구 순서로 단계별 정리합니다.
“청약이냐 매매냐” 고민 이전에 내가 계약하려는 집이 법적으로 안전한지부터 체크하는 글입니다.
1. 등기부등본이 중요한 이유
등기부등본은 부동산의 법적 신분증입니다. 겉으로 아무 문제 없어 보이는 집도 등기부상 문제 하나로 전세금 전액 손실로 이어질 수 있습니다.
등기부등본으로 확인 가능한 핵심
- 실제 소유자가 누구인지
- 근저당(빚)이 얼마나 설정돼 있는지
- 압류·가압류·가처분 같은 강제집행/권리 제한이 있는지
- 전세권·지상권 등 제3자의 권리가 있는지
즉, “이 집이 법적으로 안전한가?”를 판단하는 가장 기본이자 공식 문서입니다.
계약 전 점검은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 체크리스트를 함께 보려면
▶
내 집 마련 필수 체크리스트
(등기부 + 건축물대장 + 임대인 확인 + 특약 + 잔금 흐름까지 함께 정리되어 있습니다.)
2. 등기부등본 구성 한눈에 보기
등기부등본은 크게 3부분으로 나뉩니다. 이 순서를 이해하면 갑자기 쉬워집니다.
- ① 표제부 : 집의 기본 정보(주소·면적·종류)
- ② 갑구 : 소유권 관련 사항(누가 주인인지, 소유권 변동, 압류 등)
- ③ 을구 : 담보권·전세권 등 채권 관계(근저당, 전세권, 담보 설정)
3. 표제부 확인법 – “이 집이 맞는지”부터
표제부는 단순해 보여도 “다른 집과 계약하는 실수”를 막는 1차 방어선입니다.
표제부 필수 확인 항목
- 주소(동·호수까지) : 계약서와 완전 일치하는지
- 건물 종류 : 아파트/다세대/오피스텔 등 계약 대상과 일치하는지
- 면적 : 계약서·안내받은 면적과 차이가 없는지
체크 포인트
계약서 주소 ≠ 등기부 주소 → 즉시 중단
면적/구조 정보가 이상하다면 → 건축물대장·현장 확인을 병행
4. 갑구 확인법 – “집주인이 누구인가?”
갑구는 소유권(주인)을 보는 곳입니다. 여기서 원칙은 단 하나입니다.
계약 상대 = 등기부상 소유자
반드시 확인할 것
- 소유자 성명
- 소유권 이전 이력(최근에 자주 바뀌는지)
- 압류·가압류·가처분 존재 여부
위험 신호
소유권 이전이 최근 잦음 / 압류·가압류 표시 / 계약자(대리인)가 소유자와 다름 → 추가 확인 없이는 진행 금지
“중개사가 괜찮다”는 말은 참고일 뿐, 최종 책임은 계약자에게 있습니다.
계약 자체의 안전 점검 흐름은 아래 체크리스트 글에서 더 촘촘히 이어집니다.
▶
2025년 실수요자 매수 체크리스트 20선
5. 을구 확인법 – 전세사기 ‘핵심 위험 구간’
을구는 근저당(담보대출)·전세권·담보권 등 “이 집에 이미 잡혀 있는 돈”을 확인하는 곳입니다. 전세 사고는 대부분 을구 숫자를 가볍게 봤을 때 발생합니다.
대표 항목
- 근저당권(담보대출)
- 전세권
- 기타 담보권/채권 설정 내역
초보자도 반드시 기억할 1줄 공식
(선순위 채권 + 내 보증금) ≤ 집값
이 공식이 깨지면, 경매/공매 상황에서 보증금 회수 위험이 커집니다.
예시) 집값 3억 / 근저당 2억 / 내 전세금 1억 → 합계 3억(경계)
보수적으로는 여유분(낙찰가 하락·비용)까지 고려해야 안전합니다.
전세·매매 판단이 “규제/대출/세금”으로 넘어가려면 먼저 권리 구조가 안전하다는 전제가 필요합니다. 규제에 대한 전체 흐름은 다음 글에서 자세히 정리되어 있습니다.
▶ 2025~2026 부동산 규제 총정리
6. 등기부등본 확인 타이밍 (진짜 중요)
등기부는 “한 번 보고 끝”이 아니라 3번 확인이 기본입니다.
- 계약 전 : 기초 위험 여부 필터링
- 계약 당일 : 계약 직전 1시간 이내 발급본으로 최종 확인
- 잔금 직전 : 중간에 권리 변동(추가 근저당 등) 없는지 재확인
7. 초보자가 자주 하는 실수 TOP 5
- 중개사 말만 믿고 직접 확인하지 않음
- 계약 전만 보고 잔금 전 미확인
- 을구 숫자 의미를 모르고 “괜찮겠지”로 넘어감
- 공동명의/상속/대리인 계약 구조를 자세히 안 봄
- 특약 없이 계약을 진행함
위 5개 중 하나만 걸려도 사고 가능성이 크게 올라갑니다.
8. 계약서에 반드시 넣어야 할 특약 예시
등기부 확인은 “사전 예방”, 특약은 “마지막 방패”입니다. 아래 문구는 상황에 맞게 조정하되, 핵심 취지는 유지하는 게 좋습니다.
① 근저당 말소 특약(예시)
잔금 지급 전까지 근저당권이 말소되지 않을 경우
매수인(또는 임차인)은 계약을 해제할 수 있으며 계약금(또는 기지급금)은 반환한다.
② 대출 불허 특약(예시)
금융기관 대출이 미승인될 경우 본 계약은 무효로 하며,
계약금은 매수인에게 반환한다.
계약 이후 “세금/비용” 흐름까지 이어서 점검하려면
▶
부동산 세금 쉽게 정리 (양도소득세·취득세·재산세 가이드)
(계약 전 비용 체크 기준을 잡는 데 도움이 됩니다.)
카드뉴스용 요약 (8컷)
- 등기부등본은 부동산의 법적 신분증
- 표제부 : 주소·면적이 계약서와 일치하는지
- 갑구 : 진짜 집주인(소유자) 확인
- 을구 : 근저당·전세권 등 “잡힌 돈” 확인
- (선순위 채권 + 내 보증금) ≤ 집값 공식 체크
- 계약 전·당일·잔금 전 3회 확인이 기본
- 위험 신호가 보이면 계약 중단이 최선
- 특약은 분쟁을 막는 마지막 방패
자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 등기부등본은 어디서 발급하나요?
A. 대법원 인터넷등기소에서 온라인 발급이 가능합니다. (계약 당일에는 “계약 직전 발급본”으로 확인하세요.)
Q2. 근저당이 있으면 무조건 위험한가요?
A. 무조건은 아닙니다. 다만 집값 대비 근저당 규모와 내 보증금 합산을 반드시 계산해야 합니다.
Q3. 전세권 설정이 있으면 안전한가요?
A. 전세권은 보증금 보호에 유리할 수 있지만, 설정 비용·절차·말소 조건까지 함께 확인해야 합니다.
Q4. 중개사가 “괜찮다”고 하면 믿어도 되나요?
A. 참고는 가능하지만 최종 책임은 계약자에게 있습니다. 반드시 본인이 직접 등기부를 확인해야 합니다.
Q5. 계약 당일 확인만 해도 되나요?
A. 부족합니다. 잔금 직전 재확인이 매우 중요합니다. 중간에 근저당이 추가되는 경우도 있기 때문입니다.
결론
전세·매매 계약에서 등기부등본 확인은 선택이 아니라 생존 조건입니다.
가격, 위치, 인테리어보다 먼저 봐야 할 것은 권리 구조입니다.
이 글의 흐름대로 표제부–갑구–을구를 읽을 수 있다면, 계약 사고의 대부분은 “예방 단계”에서 걸러낼 수 있습니다.
※ 본 글은 정보 제공 목적의 안내서이며, 개별 계약의 법률/손해 결과를 단정하지 않습니다. 계약 조건·권리관계가 복잡한 경우에는 공인중개사/법무사/전문가 상담을 병행하세요.
