내 집 마련 전 반드시 확인해야 할 5가지(등기부등본, 건축물대장·불법증축, 주변 시세·호재, 관리비·공용부분, 계약 특약)를 2025년 최신 법·제도 기준으로 정리했습니다. 이 글은 전세·매매 계약 전 체크리스트와 실전 특약 예시를 제공해 안전한 거래를 돕습니다.
주요 근거 : 대법원 인터넷등기소, 국토교통부(실거래가 공개시스템), 지자체 건축과 공공고시 자료 등.
전세·매매 계약 전 기본 안전 절차가 궁금하다면 2025 전세사기 예방 가이드도 함께 참고하면 안전한 계약에 도움이 됩니다.
전세·매매 계약 전에 놓치기 쉬운 위험 요소
계약 전 권리·물리적 상태·자금계획·관리비·특약 누락 중 하나라도 빠지면 큰 손실이 발생할 수 있습니다.
권리 관계 미확인 - 등기부등본을 안 보면 위험합니다
등기부등본은 부동산의 '신분증'입니다. 소유권, 근저당, 가압류·가처분 등 권리관계가 모두 기록됩니다. 등기부상의 기록을 확인하지 않고 계약하면, 숨겨진 근저당 때문에 경매로 넘어갈 위험이나 소유권 다툼에 휘말릴 수 있습니다.
실전 팁 : 계약 당일 최신 등기부등본(원본 또는 온라인 발급)을 반드시 확인하세요. 대법원 인터넷등기소에서 발급받을 수 있습니다.
요약 : 등기부등본 확인은 계약 전 최우선 단계입니다.
물리적 현황·불법 증축 확인 미흡 - 건축물대장 확인 필수
건축물대장은 건물의 실제 현황(면적, 용도, 증축·개조 이력 등)을 보여줍니다. 등기부등본과 건축물대장의 면적·용도가 불일치하면, 불법 증축·용도 변경 가능성이 있습니다. 불법 증축은 이행강제금·원상복구 책임으로 이어질 수 있습니다.
- 현장 방문 시 베란다 확장·옥탑 구조 등 눈으로 확인
- 건축물대장 '위반건축물' 표기 여부 확인
요약 : 등기부등본 + 건축물대장 비교로 권리·물리 두 축을 모두 점검하세요.
계약서 작성·특약 예시는 부동산 계약서 작성, 초보도 안심! 꼭 확인해야 할 7가지 항목 글도 참고하면 실무에 도움이 됩니다.
누구에게 유용한가?
- 전세·매매 계약을 준비 중인 최초 구매자
- 갱신·이사 예정 세입자
- 투자 목적의 매수자
요약 : 누구든 거래 전 이 5가지를 체크하면 리스크를 크게 줄일 수 있습니다.
전세·매매 계약 전 반드시 확인할 5가지 체크리스트
체크 1 - 등기부등본(권리관계) : 권리의 모든 것
| 항목 | 체크 포인트 |
|---|---|
| 표제부 | 주소·면적·구조가 계약서의 표기와 동일한지 확인 |
| 갑구 | 소유자 정보·압류·가압류·가처분 존재 여부 확인 |
| 을구 | 근저당·전세권·가등기 등 타인의 권리가 설정되어 있는지 확인 |
요약 : 등기부상 근저당 금액이 높으면 경매 리스크를 검토하세요.
등기부등본 확인이 처음이라면, 등기부등본 확인 가이드(발행예정)에서 실제 사례와 함께 정리된 내용을 참고하세요.
체크 2 - 건축물대장 및 불법 증축 여부: 물리적 안정성 확인
- 건축물대장 면적과 등기 면적 비교
- 현장 방문으로 베란다 확장·난방 배관 불법 개조 확인
- 위반건축물 표기 시 보수·원상복구 비용과 책임소재 확인
요약 : 등기부와 건축물대장, 현장 세 가지를 교차 확인하세요.
체크 3 - 주변 시세·호재 정보 파악: 적정 매수 가격과 미래가치
- 최근 6~12개월 실거래가 트렌드 확인
- 동·층·향·준공연도 등 유사 매물 비교
- 지자체의 도시계획·재개발·교통 인프라 계획 확인
요약 : 단순 최저가보다 '합리적 시세 범위'를 확인하세요.
규제지역·허가구역 여부는 매수 판단에 중요한 기준입니다. 2025 부동산 규제 총정리에서 최신 규제 변화도 함께 확인해보세요.
체크 4 - 관리비·공용부분 점검: 숨은 비용과 편의성
- 관리비 내역(청소·경비·승강기·난방 등)과 평균치 비교
- 장기수선충당금 잔액 및 향후 계획 확인
- 주차공간, 엘리베이터 상태 등 공용부분 유지관리 수준 확인
요약 : 관리비는 장기간 거주 시 생활비에 큰 영향을 줍니다.
체크 5 - 계약 전 특약 협의: 분쟁 예방을 위한 안전장치
- 허가·근저당 말소 특약 : 매매 잔금 지급 전 근저당 말소 확인
- 허가구역·토지거래허가 관련 특약 : 허가 불허 시 계약 무효 및 계약금 반환
- 대출 불허 시 특약 : 잔금대출 미승인 시 계약 해제 및 계약금 반환
- 수리·하자 보수 특약 : 입주 전 주요 시설 정상 작동을 조건화
특약 샘플(간단) : "매수인은 매매대금 잔금지급일 이전까지 매도인의 기존 근저당권이 말소되지 않을 경우 잔금 지급을 보류하고 계약을 해제할 수 있으며, 이 경우 매도인은 계약금 전액을 즉시 반환한다."
요약 : 특약은 계약 분쟁을 예방하는 가장 강력한 문서적 방어수단입니다.
실전 체크 순서(한눈에 보기)
| 순서 | 필수 확인 항목 |
|---|---|
| 1 | 등기부등본 최신본 확인 |
| 2 | 건축물대장·현장 점검(불법 증축 여부) |
| 3 | 주변 시세·호재 확인 |
| 4 | 관리비·장기수선충당금 확인 |
| 5 | 특약(대출·근저당·허가불허) 문구 확정 |
계약 직전 준비가 부담된다면, 부동산 중개수수료 절약 가이드도 참고하면 실제 비용 부담을 줄이는 데 도움이 됩니다.
계약 전 바로 사용할 수 있는 체크리스트 & 특약 템플릿
대출 불허·잔금 지연 특약 (예시)
"매수인이 금융기관으로부터 잔금대출 불허 통지를 받은 경우 본 계약은 해제될 수 있으며 매도인은 계약금 전액을 매수인에게 반환한다."
근저당 말소 특약 (예시)
"매도인은 잔금 지급 전까지 본 건의 근저당권을 말소할 것을 조건으로 하며, 말소가 이루어지지 않을 경우 매수인은 잔금 지급을 거부하고 계약을 해제할 수 있다."
요약: 특약 문구는 상황별로 달라질 수 있으니 공인중개사·법률 상담을 권장합니다.
상황별 우선순위 (누구에게 특히 시급한가?)
계약 상황에 따라 우선 점검 항목을 달리하세요.
- 계약 직전(잔금/등기 예정) : 등기부·근저당 말소·대출 확약 우선
- 전세 갱신/이사 예정 : 보증금 반환·전세권·확정일자·전입신고 체크
- 투자 목적 매수 : 호재·시세와 규제(투기과열지구 등) 영향 우선
지금 당장 해야 할 7가지 (실행 가이드)
- 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본(최신본) 발급·확인
- 건축물대장과 현장 면적·구조 일치 여부 점검
- 국토교통부 실거래가로 최근 거래 사례 확인
- 관리비·장기수선충당금 내역 요청 및 비교
- 대출 가능성 사전 확인(은행 상담 및 사전승인서 확보)
- 특약 문구 초안 작성(대출불허·근저당·허가불허 등)
- 공인중개사·법무사와 최종 검토 후 계약서 서명
요약 : '문서로 남기는 것'이 가장 강력한 리스크 관리 수단입니다.
내 집 마련 준비 중이라면, 생애최초 취득세 감면 가이드도 함께 확인해 실수요자 혜택을 놓치지 마세요.
카드뉴스용 요약
- ① 등기부등본 확인 — 권리관계(소유·근저당) 먼저 점검
- ② 건축물대장 및 현장점검 — 불법 증축 여부 확인
- ③ 주변 시세·호재 확인 — 실거래가 기반으로 합리적 가격 판단
- ④ 관리비·장기수선충당금 확인 — 숨은 비용을 미리 파악
- ⑤ 특약 작성 — 대출불허/근저당/허가불허 특약 필수
- ⑥ 잔금 전 근저당 말소 확인 — 등기 이전 리스크 차단
- ⑦ 대출 사전승인서 확보 — 잔금 리스크 예방
- ⑧ 계약서 서명 전 최신 등기부 재확인 — 마지막 점검
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q : 등기부등본은 어디서 발급하나요?
A : 대법원 인터넷등기소에서 온라인 발급 가능합니다. (실물 원본 요구 시 공인중개사와 확인)
Q : 건축물대장과 등기부 면적이 다르면 어떻게 하나요?
A : 불법 증축·면적 기재 오류 가능성이 있으므로 계약 보류 후 전문가 자문 필요.
Q : 대출 불허 시 계약금은 반환되나요?
A : 대출 불허 특약이 있으면 반환됩니다. 특약 없으면 계약서·사정에 따라 분쟁 소지.
Q : 전세권 설정은 어떻게 확인하나요?
A : 등기부등본 을구에 전세권 설정 여부 표시. 전세권 존재 시 보증금 안전성 확보 유리.
Q : 공인중개사에게 모든 것을 맡겨도 되나요?
A : 중개사는 전문가지만, 법적·재무적 리스크는 계약 당사자가 최종 확인 필요.
참고/출처 : 대법원 인터넷등기소, 국토교통부(실거래가 공개시스템), 각 지자체 건축과 공시자료, 국토교통부 및 시·군·구 공고
