전세에서 월세로 바뀔 때｜전환율 계산법과 세입자·집주인 유불리

최근 전세사기 사건과 금리 상승으로 인해 전세 계약보다 월세 계약이 늘어나고 있습니다. 이 과정에서 가장 중요한 개념이 바로 전환율입니다. 이번 글에서는 전환율 계산법을 쉽게 풀어보고 세입자와 집주인 입장에서 어떤 유불리가 있는지 정리했습니다.

1. 전환율이란 무엇인가?

전환율은 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율입니다. 즉, 보증금을 줄이고 그만큼 월세를 추가로 내는 경우에 월세가 얼마로 산정되는지 결정하는 공식입니다.

예를 들어, 전세보증금 1억 원을 5천만 원만 보증금으로 내고 나머지를 월세로 바꾼다고 할 때, 전환율에 따라 월세 금액이 달라집니다.

2. 전환율 계산 공식

여기서 전환율은 법적으로 상한이 정해져 있습니다.

• 기본 전환율 = 기준금리 + 3%
• 단, 지역 상황에 따라 지자체가 별도로 조정할 수 있음

3. 실제 계산 예시

기준금리가 3.5%일 때, 전환율 상한은 6.5%(3.5%+3%)입니다.

전세보증금 1억 원 → 보증금 5천만 원 + 월세 전환 가정 시

즉, 보증금을 줄인 만큼 월세 부담이 늘어나게 됩니다.

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4. 세입자 입장 유불리

① 유리한 점

• 초기 자금 부담을 줄일 수 있다 (전세금 마련이 어려운 경우)
• 대출 이자를 감당하기 힘든 상황에서 월세로 대체 가능
• 부동산 가격 하락기에는 전세보다 월세가 리스크가 적음

② 불리한 점

• 매달 현금 흐름에서 지출이 늘어난다
• 전환율이 높게 적용되면 실제 대출 이자보다 더 비싸질 수 있다
• 보증금이 줄어들수록 세입자의 권리(우선변제권 등)가 약해질 수 있다

5. 집주인 입장 유불리

① 유리한 점

• 월세 수익으로 안정적인 현금 흐름을 확보 가능
• 전세사기 논란 등 리스크를 줄이고 현금 흐름 관리에 유리
• 전세보증금 반환 부담(일시금 마련 압박)이 줄어든다

② 불리한 점

• 세입자가 월세 부담을 버티지 못해 계약 유지가 어려울 수 있다
• 공실 리스크가 전세보다 상대적으로 크다
• 월세 소득세 등 세금 부담이 늘어날 수 있다

6. 전환율 협상 팁

전환율은 법적 상한이 있지만 실제 거래에서는 집주인과 세입자 간 협상에 따라 달라질 수 있습니다.

• 세입자 : 기준금리와 은행 대출금리 등을 근거로 협상
• 집주인 : 지역 평균 전환율과 수요 상황을 고려해 제시
• 중개인 : 시장 평균치(5~6%)를 제안해 원만한 합의 도출

특히 금리가 높을 때는 세입자가 불리하기 때문에 전환율을 낮추는 협상이 중요합니다.

7. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 전환율은 무조건 6.5%인가요?
A. 아닙니다. 기준금리에 따라 달라지며 지자체별로 더 낮게 조정할 수 있습니다. 실무에서는 5~6% 사이가 일반적입니다.

Q. 월세 전환 시 확정일자는 필요 없나요?
A. 필요합니다. 보증금이 남아 있는 이상, 전입신고와 확정일자를 꼭 챙겨야 보증금이 보호됩니다.

Q. 세입자에게 더 유리한 선택은?
A. 금리 상황에 따라 다릅니다. 기준금리보다 낮은 전환율이라면 월세가 유리할 수 있지만 전환율이 높으면 대출로 전세를 유지하는 게 더 저렴할 수도 있습니다.

8. 마무리 — 핵심 요약

전세에서 월세로 전환되는 시장 흐름 속에서 단순히 월세 금액만 보지 말고 전환율이 은행 대출 이자보다 유리한지를 꼭 비교해 보셔야 합니다. 그래야 세입자도, 집주인도 후회 없는 선택을 할 수 있습니다.