전세 계약 전 반드시 확인해야 할 전세 사기 예방 첫걸음, '전입신고'와 '확정일자'를 사례와 체크리스트로 정리했습니다. 이 두 가지 절차만 잘 지켜도 보증금 위험을 크게 줄일 수 있습니다.
1. 전입신고와 확정일자, 무엇이 다른가요?
전입신고는 거주지를 관할 주민센터(또는 온라인)을 통해 '주소 이전'을 등록하는 절차입니다. 주민등록등본에 새 주소가 기재되어 주민세·복지·공과금 기준 등에 반영됩니다. 반면 확정일자는 '임대차계약서에 법원이 인정하는 날짜'를 찍어두는 행위로 계약일자에 법적 효력을 부여해 우선 변제권을 확보하는 데 중요합니다.
2. 왜 세입자가 꼭 해야 하나요?
전입신고와 확정일자는 각각 다음과 같은 법적·실무적 효력이 있습니다.
- 전입신고를 하면 임대차보호법상 '대항력'이 생깁니다. 즉 소유자가 집을 팔거나 가압류 등의 사건이 있어도 세입자는 보호받을 수 있는 권리가 생깁니다.
- 확정일자를 받으면 보증금 변제 우선순위(우선변제권)를 확보할 수 있습니다. 특히 주택이 경매에 넘어갔을 때 다른 채권자보다 우선해서 보증금을 돌려받을 가능성이 커집니다.
3. 발급 방법 — 어디서, 어떻게 하나요?
전입신고
- 오프라인 : 주민센터 방문 → 전입신고서 작성(신분증, 도장) → 즉시 처리
- 온라인 : 정부24(www.gov.kr) 또는 모바일 앱을 통해 전입신고 가능 (공인인증서 또는 본인인증 필요)
온라인 전입신고 바로가기
확정일자
- 주민센터(무인발급기 포함) 방문 후 계약서 원본 제출 → 확정일자 도장 받기
- 인터넷 등기소의 전자인증 서비스나 공인된 기관을 통해 전자확정일자를 받을 수도 있음 : 국토부의 부동산 전자계약 시스템이나 인터넷등기소를 통해 계약서를 전자 형식으로 작성 → 확정일자가 자동으로 부여됨. 주민센터 방문이 필요 없고, 계약 당일부터 바로 법적 효력을 가질 수 있음.
4. 핵심 체크리스트 — 계약 당일 반드시 할 일
- 계약서 서명 직후 : 즉시 확정일자 발급(주민센터 방문 또는 전자확정일자 발급)
- 확정일자 발급 후 : 전입신고(온라인 또는 주민센터)
- 전입신고 완료 후 : 임대차계약서 및 확정일자 영수증(또는 전자증명서) 보관
- 중요 : 확정일자와 전입신고는 가능한 '계약 당일' 처리
5. 실제 사례로 보는 위험 상황
사례 A — 확정일자 없이 전입신고만 한 경우 : 집주인이 대출을 받아 가압류가 걸리면 후순위가 되어 보증금 회수에 불리해질 수 있습니다. (확정일자가 없으면 우선변제권 확보가 어려움)
사례 B — 확정일자만 받고 전입신고를 늦게 한 경우 : 대항력은 전입신고로 생기므로, 전입신고가 지연되면 소유자 변경 시 보호받지 못할 위험이 있습니다.
6. 전세사기 예방을 위한 추가 팁
- 등기부등본(등기사항전부증명서)을 계약 전 직접 확인 — 소유자와 대출관계 확인
- 집주인의 신분증 사본 및 주민등록번호 확인 후 계약서에 명시
- 보증금은 가급적 안전계좌(에스크로) 또는 공인된 방식으로 이체
- 중개수수료 영수증과 중개사의 공인중개사 자격증 확인
7. 자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 확정일자는 왜 주민센터에서만 찍어주나요?
A. 확정일자 도장은 공적 효력을 갖기 때문에 주민센터·법원·전자증명 등 공신력 있는 기관을 통해 발급받아야 합니다.
Q. 확정일자와 확정일자 없는 계약의 보증금 차이는?
A. 법적 우선순위에 차이가 있으므로 같은 상황에서 확정일자 있는 세입자가 더 안전하게 보증금을 회수할 가능성이 높습니다.
8. 마무리 — 한 줄 요약
계약 당일 확정일자 발급 → 전입신고 → 서류 보관 이 3가지만 지키면 전세사기 · 보증금 손실 위험을 크게 줄일 수 있습니다.
다음 글에서는 전세 → 월세 전환 계산법을 실제 예시로 풀어 드릴게요. 계약 전 반드시 계산해 보고 유·불리를 판단하세요.
관련 글 보기 : 전세 → 월세 전환 계산법
