안녕하세요. 꿈에 그리던 전셋집을 찾았을 때의 설렘은 이루 말할 수 없죠. 하지만 동시에 '혹시나 전세사기 당하지 않을까?' 하는 불안감도 커지기 마련입니다. 특히 부동산 거래가 낯선 전세 계약 초보라면 더욱 그렇습니다. 전세 계약은 여러분의 소중한 보증금이 걸린 중요한 일입니다.
이 글은 전세 계약 초보도 안심하고 안전하게 계약을 진행할 수 있도록 전세사기를 피하는 법과 계약 전 꼭 확인해야 할 필수 체크리스트를 자세히 알려드립니다. 이 체크리스트만 제대로 숙지하면 사기 피해를 99% 이상 예방할 수 있습니다.
1단계 : 집 보기 전, 등기부등본 확인
마음에 드는 집을 발견했다면, 집을 보러 가기 전부터 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 가장 먼저 할 일은 바로 등기부등본을 열람하는 것입니다. 등기부등본은 해당 부동산의 권리 관계를 보여주는 공적 서류로 대법원 인터넷 등기소에서 누구나 발급받을 수 있습니다. 확인해야 할 주요 사항은 다음과 같습니다.
- 소유자 확인 : 등기부등본의 소유자와 실제 계약하러 나온 임대인의 신분증이 일치하는지 확인해야 합니다. 만약 불일치하면 계약을 보류해야 합니다.
- 근저당권 확인 : 등기부등본 '을구'에 설정된 근저당권(은행 대출) 금액을 확인해야 합니다. 근저당권이 많다는 것은 집주인의 빚이 많다는 뜻이므로 보증금을 돌려받지 못할 위험이 큽니다. 근저당권과 전세 보증금의 합이 매매 시세의 70%를 넘지 않아야 비교적 안전하다고 볼 수 있습니다.
- 압류, 가압류 등 확인 : 등기부등본 '갑구'에 압류, 가압류, 가처분 등이 설정되어 있다면 해당 집은 절대 계약해서는 안 됩니다.
2단계 : 전세 계약 시, 공인중개사 & 집주인 확인
공인중개사나 집주인만 믿고 덜컥 계약하면 위험합니다. 계약서에 서명하기 전 반드시 직접 확인해야 할 사항들이 있습니다.
- 공인중개사 확인 : 중개사무소에 걸려 있는 공인중개사 자격증, 중개사무소 등록증, 공제증서(보험)를 모두 확인해야 합니다. 특히 공제증서는 중개사고 발생 시 손해배상 한도를 보여주는 중요한 서류입니다.
- 집주인 확인 : 공인중개사와 함께 집주인의 신분증을 다시 한번 확인하고 등기부등본의 소유자와 일치하는지 대조해야 합니다. 만약 대리인과 계약할 경우, 대리인의 신분증, 위임장, 집주인의 인감증명서가 모두 필요하며 집주인에게 직접 통화하여 위임 사실을 확인해야 합니다.
3단계 : 계약서 작성, 필수 항목 점검
계약서에 모든 권리와 의무가 담겨 있습니다. 계약서에 서명하기 전 다음 항목들을 꼼꼼하게 체크하세요.
- 특약사항 : 특약사항은 계약 당사자 간의 특별한 약속을 명시하는 부분입니다. 예를 들어 "이사 전 집수리", "대출이 불가할 경우 계약금을 반환한다"와 같은 내용을 구체적으로 명시해야 합니다.
- 잔금 지급일 : 잔금 지급일은 이사하는 날이자, 전입신고와 확정일자를 받아야 하는 중요한 날입니다. 은행 대출 실행과도 맞물려 있으므로 정확한 날짜를 기재해야 합니다.
- 계약금, 잔금 지급 계좌 : 계약금과 잔금은 반드시 집주인 본인 명의의 계좌로 직접 송금해야 합니다. 대리인이나 공인중개사 계좌로 송금하면 나중에 문제가 될 수 있습니다.
4단계 : 계약 후, 전입신고 및 확정일자
계약서에 서명하고 잔금을 치렀다고 해서 끝이 아닙니다. 여러분의 보증금을 지키기 위한 가장 중요한 절차가 남아있습니다.
- 전입신고 : 이사 당일, 주민센터를 방문해 전입신고를 해야 합니다. 전입신고를 해야 대항력(집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 보증금을 돌려받을 수 있는 권리)이 생깁니다.
- 확정일자 : 전입신고와 함께 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자를 받으면 우선변제권(집이 경매로 넘어갔을 때 다른 채권자보다 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리)을 확보할 수 있습니다.
- 전세보증금 반환보증보험 : HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 가입할 수 있는 보험입니다. 집주인이 전세 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보증기관이 먼저 세입자에게 보증금을 지급하는 제도입니다. 계약 전 보증보험 가입이 가능한 집인지 확인하는 것도 매우 중요합니다.
전세사기 유형별 피하는 법
최근에는 수법이 교묘해진 전세사기가 늘고 있습니다. 다음 유형들을 숙지하고 대비하세요.
- 신탁 사기 : 신탁 부동산은 소유자가 신탁회사입니다. 따라서 집주인과 계약하면 효력이 없습니다. 계약 전 등기부등본 '갑구'에 신탁회사 이름이 있는지 확인하세요.
- 대리인 사기 : 집주인의 가족이나 지인이라며 계약을 진행하려는 사기입니다. 반드시 집주인 본인과 직접 계약하고 대리인일 경우 위임장과 인감증명서를 꼼꼼히 확인하세요.
- 이중 계약 사기 : 한 집으로 여러 명과 계약을 맺는 사기입니다. 이런 경우 전입신고와 확정일자를 늦게 받은 세입자는 보증금을 돌려받기 어렵습니다.
마무리
전세사기는 생각보다 우리 가까이에 있습니다. 하지만 위에서 제시한 필수 체크리스트와 예방 수칙을 따른다면 충분히 피할 수 있습니다. 전세 계약은 내 재산을 지키는 중요한 첫걸음이라는 마음으로, 귀찮더라도 하나씩 꼼꼼하게 확인하는 습관을 들이세요. 이 글이 여러분의 안전하고 행복한 새 출발에 큰 도움이 되기를 바랍니다. 감사합니다.
