2025 부동산 규제 총정리｜투기과열지구·토지거래허가구역 변화 완벽 해설

최종 업데이트 : 2025-08-19 | 작성자 : 초보자도 이해되는 부동산 가이드

한눈에 보는 2025 핵심 변화

• 토지거래허가구역 : 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 전체 아파트가 허가구역으로 확대 지정. 매매 전 구청 허가 필요, 실거주 요건 강화.
• 대출 규제 : 2025-06-27 발표, 수도권·규제지역 생애최초 주담대 LTV 80% → 70%, 전입의무 6개월, 수도권 주담대 한도 6억 도입.
• 규제지역 확장 가능성 : 시장 과열 시 조정대상지역·투기과열지구 추가 지정 검토.

TIP : 글 하단 체크리스트로 내 상황(무주택/1주택/다주택, 투자/실거주)에 맞는 규제 영향을 확인하세요.

기본 개념 3분 정리

구분	의미	2025 포인트
투기과열지구	집값 급등 억제 목적의 강력 규제 지역 (청약·대출·세금·전매 제한 강화)	서울 핵심지 중심 유지, 필요시 확대 검토
조정대상지역	과열 우려 지역으로 대출·청약 일부 제한	시장 상황에 따라 확대 가능성
토지거래허가구역	거래 전 허가 받아야 하는 곳. 실거주·전매 제한 등 강함	강남3구+용산 전체 아파트로 확대 지정

6·27 대책 이후 대출 변화

• 생애최초 주담대 : 수도권·규제지역 LTV 70%, 전입의무 6개월
• 수도권 주담대 한도 : 최대 6억
• 다주택·추가 매수 : 2주택 이상 추가 매수 시 LTV 제한

토지거래허가구역에서 매수·전세 시 주의

• 매수 전 구청 허가 필수, 실거주 의무 가능
• 서울시는 구역·기간을 상시 공고
• 허가 전 계약금 선지급·특약 누락 시 분쟁 위험. 반드시 계약 무효·계약금 반환 특약 포함

 

서울 허가구역 확인하기

 

청약·세금·거래 절차 요약

항목	영향	체크포인트
청약	투기과열지구는 1순위 요건 강화	가점 관리, 전입 요건 확인
대출	수도권·규제지역 한도 6억, LTV 70%	전입의무 6개월, 잔금 일정 확인
거래	허가구역 매수 전 허가 필수	허가 불허 시 계약해제 특약 필수

1분 체크리스트

1. 매수 위치가 서울 강남·서초·송파·용산인가요?  허가구역 여부 확인
2. 대출 계획이 수도권인가요?  최대 6억, LTV 70%, 전입의무 확인
3. 기존 주택이 있다면 추가 매수 규제(LTV 0%) 영향 체크
4. 규제지역 확대 뉴스에 민감한 입지인가요? 지정 검토 공고 모니터링

안전 계약 팁

• 본 계약은 토지거래허가를 전제로 하며 허가 불허 시 계약은 무효, 계약금 전액 반환
• 대출 한도·전입 의무로 잔금대출 거절 시 계약 해제 및 계약금 반환
• 분양권·입주권은 전매제한 및 전매 가능 시점 확인

요약 : 2025 규제 핵심은 대출·허가·확대 가능성입니다. 실거주 목적과 자금계획을 확정 후 공적 사이트(국토부·서울시) 최신 현황 확인 필수.

※ 본 글은 공식 자료 및 언론 보도를 기반으로 작성되었으며 지역·시점별 규정은 변동될 수 있습니다.