서울‧수도권 집 사려면 꼭 알아야 할 10·15 부동산 대책 핵심 포인트

1. 서울‧수도권 부동산 시장, 왜 10·15 대책이 중요한가?

2025년 10월 15일, 정부는 주택시장 안정과 거래 활성화를 목표로 하는 ‘10·15 부동산 대책’을 발표했습니다. 특히 수도권은 인구와 일자리, 교통망이 집중된 핵심 지역으로, 정책의 변화가 시장 전반에 미치는 파급력이 큽니다.

최근 몇 년간 금리 상승과 공급 부족, 전세시장 불안이 겹치면서 서울·수도권 매매시장은 장기간 침체를 겪었습니다. 이번 대책은 대출 규제 완화, 규제지역 조정, 공급 확대, 세제 개편 등 다양한 카드를 통해 실수요자와 투자자의 매수 여력을 높이려는 종합 정책입니다.

2. 실수요자를 위한 대출 규제 완화 핵심

수도권에서 내 집 마련을 계획 중이라면 가장 먼저 살펴봐야 할 부분이 대출 규제 완화입니다. 생애 최초 주택 구입자, 무주택 실수요자에 대해 LTV(주택담보인정비율) 상향과 DSR(총부채원리금상환비율) 산정 방식 완화가 적용됩니다.

• 생애 최초 구입자 LTV 80%까지 확대
• DSR 산정 시 전세자금·학자금 대출 일부 제외
• 청년·신혼부부 대상 특례보금자리론 신설

고금리 부담을 덜기 위한 고정금리 전환 지원과 만기 연장 프로그램도 확대되어, 기존 대출자의 상환 부담도 줄어듭니다.

이러한 변화는 특히 서울·수도권 고가 주택 구입을 고려하는 실수요자에게 실질적인 구매력 향상을 가져올 전망입니다.

3. 규제지역 조정 : 투자수요 회복의 신호탄

수도권 내 일부 지역은 이미 조정대상지역 및 투기과열지구 해제가 발표되었습니다. 정부는 시장 상황을 보면서 추가 해제도 검토할 예정입니다.

규제지역 해제 시 대출 한도 확대, 세제 부담 완화, 청약 경쟁 완화 등의 효과가 발생하기 때문에 실수요자는 물론 투자자에게도 주목할 만한 변화입니다.

• 수도권 외곽 일부 조정대상지역 해제 확정
• 향후 경기 남부·인천 등 추가 해제 가능성
• 규제 완화 지역 중심으로 청약 경쟁률 완화 예상

따라서 규제지역 조정은 단순 행정 변경이 아니라, 매매시장에 직접적인 영향을 미치는 핵심 변수로 봐야 합니다.

4. 수도권 주택 공급 확대 계획

정부는 2026년까지 수도권 중심으로 공공·민간 합산 80만 호 공급 계획을 내놓았습니다. 특히 서울 도심 역세권과 노후 주거지 복합개발, 정비사업 절차 간소화를 통해 공급 속도를 높이고 주거 환경을 개선한다는 목표입니다.

• 도심 역세권 복합개발 인센티브 확대
• 정비사업 인허가 절차 평균 30% 단축
• 공공·민간 정비사업 추진 속도 동시 가속

공급 확대는 중장기적으로 주택시장 안정을 뒷받침하는 핵심 요소이며 신축 아파트 선호가 높은 서울·수도권에서는 청약 전략 수립이 더욱 중요해질 전망입니다.

5. 세제 개편 : 보유 부담 완화와 거래 촉진

세제 개편 역시 이번 대책의 중요한 축입니다. 1주택 실수요자의 보유세 부담이 줄어들고 다주택자에 대한 양도세 중과 유예가 연장되면서 매매시장에 숨통이 트일 것으로 기대됩니다.

• 종부세 과세 기준 상향
• 일시적 2주택자 양도세 비과세 특례 기간 3년으로 확대
• 다주택자 양도세 중과 유예 1년 연장

특히 다주택자에 대한 완화는 서울·수도권 공급 물량 확대와 직결될 수 있어 매물 증가 → 거래 회복 → 가격 안정이라는 선순환을 기대할 수 있습니다.

6. 전세시장 안정 : 깡통전세·보증 문제 대응

수도권 전세시장에서는 깡통전세와 전세사기 문제가 여전히 이슈입니다. 정부는 보증보험 의무화 확대와 피해자 지원 패키지 강화 등을 통해 임차인 보호를 강화하겠다고 밝혔습니다.

• 보증보험 미가입 시 임대인 과태료 강화
• 전세금 반환보증 한도 상향 및 절차 간소화
• 피해자 대상 금융·주거 지원 확대

전세시장 안정 대책은 매매시장과도 밀접하게 연결되어 있으며 안정적인 임대차 구조가 구축되어야 실수요자가 안심하고 내 집 마련에 나설 수 있습니다. 따라서 수도권 매수 계획이 있다면, 대출 완화, 규제지역 조정, 공급 확대, 세제 혜택, 전세시장 안정 정책을 종합적으로 고려하여 전략을 세우는 것이 중요합니다.

정리하면, 10·15 부동산 대책은 실수요자의 매수 여력을 높이는 동시에, 투자자의 단기 투기를 억제하는 방향으로 설계되었습니다. 실수요자는 정책 변화에 발 빠르게 대응하고 투자자는 리스크 관리와 장기 전략을 세워 시장에 접근해야 합니다. 최신 정책 시행 일정과 지역별 후속 조치도 꾸준히 확인하면서 내 집 마련과 투자 전략을 최적화하시기 바랍니다.