2025 전세사기 예방 가이드 l 등기부등본 확인부터 안전계약 방법까지

전세 계약, 많은 청년과 신혼부부에게 꿈의 시작이 될 수 있지만, 최근 기승을 부리는 전세사기로 인해 불안감이 커지고 있습니다. 소중한 자산을 지키기 위해선 계약 전후로 꼼꼼하게 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다. 이 글에서는 2025년을 기준으로 전세사기를 완벽하게 피하는 방법을 등기부등본 확인부터 안전계약 방법까지 5단계에 걸쳐 자세히 알려드립니다.

1. 첫 만남 : 공인중개사, 집주인 신원 확인하기

전세 계약의 첫 단추는 신뢰할 수 있는 사람과 거래하는 것입니다. 다음 두 가지 사항을 반드시 확인하세요.

공인중개사 신분증 확인 : 공인중개사 자격증과 등록증, 그리고 신분증을 통해 본인 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 의심스럽다면, 해당 지자체나 한국공인중개사협회 웹사이트를 통해 등록된 중개사인지 조회해볼 수 있습니다.
집주인 신분 확인 : 계약 당사자가 등기부등본상의 실제 소유자인지 확인해야 합니다. 계약은 반드시 등기부등본에 기재된 소유주 본인과 진행해야 하며 대리인과 계약할 경우 위임장과 인감증명서를 통해 위임 사실을 확인해야 합니다.

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2. 핵심 : 등기부등본, 권리 관계 분석하기

등기부등본은 부동산의 주민등록증과 같습니다. 계약 전과 잔금 지급 직전, 총 두 번 확인하여 권리 관계 변동 여부를 체크하세요.

갑구(소유권) 확인 : 갑구에는 소유권에 관한 사항이 기록됩니다. 등기부등본상의 소유자가 계약하려는 사람과 일치하는지 확인하고 압류, 가압류, 가처분 등 복잡한 소유권 분쟁이 있는지 살펴봐야 합니다.
을구(소유권 외) 확인 : 을구에는 근저당권, 전세권 등 소유권 외 권리 관계가 기록됩니다. 특히 근저당권 설정 금액이 있다면 이를 꼭 확인해야 합니다. 선순위 채권이 많을수록 전세 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.

꿀팁 : 등기부등본 확인 시 유의사항

반드시 계약 당일 또는 직전에 최신 등기부등본을 열람하여 변동 사항이 없는지 확인하세요.
'소유권 이전' 등기가 최근에 되었다면 등기부등본에는 아직 반영되지 않은 채권이 있을 수 있으니 특히 주의해야 합니다.

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3. 안전장치 : 전입세대 열람 내역, 확정일자 받기

전세 계약 시 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 두 가지 중요한 절차입니다.

전입세대 열람 내역 확인 : 계약 전 해당 주소에 이미 전입된 세대가 있는지 확인하여 숨겨진 임차인이 있는지 파악해야 합니다. 이는 임대인과 공인중개사의 동의를 받아 주민센터에서 발급받을 수 있습니다.
확정일자 받기 : 계약 후 전입신고와 동시에 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 보증금에 대한 대항력과 우선변제권을 부여하는 중요한 법적 효력을 가집니다. 확정일자는 주민센터 또는 온라인으로 받을 수 있습니다.

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4. 계약의 기술 : 특약사항으로 안전 확보하기

안전계약 방법의 핵심은 특약사항에 있습니다. 다음 내용을 반드시 포함하세요.

잔금일 이전 등기부등본상 권리 변동 금지 특약 : "잔금일 전까지 현 상태의 등기부등본을 유지하며 근저당권 설정 등 권리 변동이 발생하면 계약을 해지하고 계약금을 반환한다."는 조항을 넣습니다.
전세대출 불승인 시 계약 해지 특약 : "임차인의 전세대출이 불가능할 경우 본 계약은 무효로 하고 계약금을 반환한다."는 내용을 명시하여 대출 실패로 인한 피해를 막아야 합니다.

5. 마지막 점검 : 전세보증금반환보증 가입

계약의 마지막 단계이자 가장 확실한 전세사기 대비책은 바로 전세보증금반환보증입니다. 주택도시보증공사(HUG)에서 운영하며 전세 계약 종료 후 집주인이 보증금을 반환하지 못할 경우 HUG가 대신 보증금을 지급합니다. 가입 조건과 보증료를 확인하여 반드시 가입하는 것이 좋습니다.

2025년에도 전세사기는 다양한 형태로 진화할 수 있습니다. 하지만 등기부등본 확인부터 안전계약 방법까지 꼼꼼하게 준비하고, 전세보증금반환보증과 같은 안전장치를 마련한다면 소중한 전세 보증금을 지킬 수 있습니다. 이 가이드가 여러분의 안전한 전세 계약에 큰 도움이 되기를 바랍니다.